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欠陥住宅を作らない方法とは?

欠陥住宅を作らない方法とは?

ポイント1 住宅会社の組織図及び施工体制を知る

ご依頼されようとする住宅会社の組織図及び施工体制を知ることです。
住宅会社の場合、現場主体の会社と営業主体の会社に大別されますが、売ることを優先した営業主体の会社の場合、現場監督よりも営業マンの数が多く、1人の現場監督が、いくつもの現場を掛け持ちで管理していることがあります。おのずと職人任せの現場進捗になりがちで、細かいところまで目が届き難いものです。
また、酷いところだと、仕事がやり切れず、受注した仕事を下請け業者に丸投げしているようなケースもあるのです。
契約を受注した業者と実際の施工業者が違えば、いくら受注した業者が信頼できたとしても、下請けの施工業者は、責任施工の意識が薄れ、欠陥を生みやすいものです。
住宅会社を選ばれる時、まずは、その会社の組織図がどうなっているか、営業マンと現場監督のバランスに問題がないか、掛け持ちの現場は多すぎないか(多くても5物件程度までなら適正な管理がされると思います)、下請け業者が専門業種でなく一般の建築会社だったりしてないか(一括下請けの丸投げ体制の疑いがあります。)、などをチェックされると良いでしょう。

一番大切なのは、社長・営業担当者・設計者・現場監督・職人さん、などの作り手の顔が見える会社を選ぶことが、欠陥住宅を作らない第一歩なのです。

ポイント2 施工途中の現場を見る

ご依頼されようとする住宅会社の施工途中の現場を見せてもらうことです。
完成された現場は、仕上げ材で化粧され、構造や下地といった部分、施工途中の床下、現場の整理整頓状況がわかりませんが、欠陥というものは、大半目に見えない部分が原因だったりすることが多いものです。
施工中の現場の状況が整理整頓もされていない汚い現場というものは、管理不足で欠陥を生みやすいものです。
工事中であっても、現場の建物内では、土足厳禁になっているか、化粧で見せる柱や、床材など、しっかりと養生されているか、現場内にゴミや空き缶、タバコの吸ガラなどが散乱していないか、資材等は整理整頓されているか、などもチェックされるといいでしょう。
また、基礎の仕様、構造材・造作材の釘や金具の使われ方、断熱材の仕様及び施工状況、給水配管や排水配管、床下の清掃状況など仕上がってし前に目に見えない部分を入念にチェックされるといいでしょう。

そうした部分を確認することで、その会社の住宅造りに対する取組姿勢というものがうかがえると伴に、目に見えない住宅の欠陥になり得るチェックポイントが理解できると思います。

ポイント3 施工会社のスタッフの役割を知る

ご依頼されようとする会社のスタッフの役割を知ることです。
あなたの家造りにおいて、欠陥住宅をつくらない為に、重要な役割をもつ人間が三人いることを知って下さい。
◉一人目は、あなたの家を設計してくれる設計士です。
驚かれるかもしれませんが、建築士の資格を持たない人間を平気で家造りの仕事に携わらせている住宅会社も意外と多いです。
設計士と言っても、資格を持っていない一介の営業マンが、見よう見まねで、設計をしているようなケースもあります。
建築知識の薄い彼らが、建築基準法を無視して、構造的な事など考えもせず、お客さんの希望のまま設計したような住宅は、構造的にも無理があり、後に大きな欠陥を生むことがあります。
最終的な設計責任者が、建築士の有資格者であることを確認する必要があるでしょう。

◉二人目は、あなたの現場を管理してくれる現場監督です。
実際の工事が始まった時に、現場を統括する指揮官です。職人さんは、現場監督の指示に従って仕事を進めます。良い現場監督ほど、職人さんからも信頼され、云うことを聞くものです。 逆に、悪い現場監督は、現場経験も薄く、職人さん任せで仕事を進め、それが本当に正しいかどうかもわからないままに、職人さんに使われているような監督です。

このことが、欠陥を生む原因にもなります。
現場監督には、厳密に言うと建築の資格は必要ありません。しかし、多くの住宅会社の場合、設計・施工で工事を請負うわけですので、最終的な責任者が有資格者であることが重要です。現場監督が持つべき資格には、建築士、建築施工管理技士などの資格があります。
◉三人目は、工事監理者という役割を持つ人間です。
設計図書通りに、工事されていることを確認し、監理する重要な役割を持っています。家を建てる時に必要な建築確認申請書に、その名前が記載されています。
しかし、多くの住宅会社が、この重要な役割を二人目の現場監督が担うケースが多いものです。
社員に建築士の有資格者がおらず、設計事務所登録を持たない住宅会社ですと、建築確認申請を、下請けの設計事務所に委託していることがあり、建築確認申請に記載された監理者は、名ばかりで、現場監督が三人目の役割を担っているような場合、建築基準法に合わない工事をし、後に欠陥を生む原因にもなりまねません。

ポイント4 住宅瑕疵担保責任保険を理解する

詳しくはこちらのホームページでご確認下さい。
http://www.how.or.jp/kasitanpo/index.html
  平成21年10月以降に引き渡される住宅は、全てこの制度を利用した住宅であることが義務化されました。
最近、静岡県のある大手住宅会社が破綻して、大きな社会問題となっています。
工事を依頼した住宅会社が無くなってしまった場合でも、完成してから10年間は、この制度が住宅に瑕疵(欠陥)のあった場合、修理費などを保険で賄うことができます。
また、欠陥ということではないですが、もし、工事途中で、工事を依頼した住宅会社が無くなってしまった場合でも、上記など制度を運営している住宅保証機構の登録住宅会社であって、完成保証制度を利用した請負契約を締結されている場合は、残工事の遂行が保証されます。
この点の詳しいことに関しても、上記ホームページをご参照下さい。

ポイント5 工事中の検査体制を確認する

工事中の検査体制を確認しましょう。
工事中の検査のタイミングを知ることが重要です。
また、欠陥住宅を未然に防ぐ為には、各工程で適切な検査を行うことが大変重要なのです。あなた自身が立ち会うことが出来なくても、しっかりとした検査体制がある住宅会社を選ぶことが必要です。
最近では、ポイント④でご紹介した住宅瑕疵担保責任保険という制度が義務化され、基礎の鉄筋の配筋状況、上棟後の構造金具、筋カイ、などが、第三者により検査されることになっていますので、随分安心になりましたが、それ以外にも重要なチェックポイントがあります。

1. 地盤調査の実施 これも、住宅瑕疵担保責任保険の制度の一環で、100%義務化されています。地盤調査の調査結果により、地盤が悪い場合には、適正な地盤改良などを行うことが必要です。必ず、地盤調査結果報告をもらい、納得いくまで説明してもらいましょう。

2. 基礎工事 これも、住宅瑕疵担保責任保険の制度の一環で、第三者による基礎工事時の配筋検査が100%義務化されています。但し、この制度を運用する組織によって、多少検査基準が異なる場合があります。

3. 木工事 使用される樹種の確認、材料の寸法、構造材金具が適切な配置で適切に取り付けされているか、耐力壁は、設計図書通りの仕様で適正に配置されているか、などの確認が必要です。これも、住宅瑕疵担保責任保険の制度の一環で、第三者による検査が実施されます。

4. 防水・断熱工事 サッシ廻りの防水テープの処理、外装材の下地の施工状況、バルコニーなどの防水下地及び防水工事施工状況などを確認します。また、断熱材の仕様、施工状況の確認をします。断熱材については、その仕様にもよりますが、適切な施工がされていないと、家を腐らせる結露という重大な欠陥につながる恐れがあります。
これについては、上記のような第三者による検査はありませんので、あなた自身が確認し、仕様等についても十分な説明をしてもらう必要があります。

5. 完了検査 社内検査、建築確認申請の完了検査、施主検査を実施します。
社内検査では、通水・通電試験、床・壁・天井に仕上がり状況、サッシ・建具の建てつけ及び開閉状況、外部仕上がり状況、などを確認します。

建築確認申請の完了検査では、建築確認申請による設計図書通りに完成しているかの確認を行います。
この検査に合格すると、検査機関から検査済証というものが発行されます。
施主検査では、主に仕上がりで不良な箇所がないか、などを検査し、不良な箇所があればリストアップし、必ず書類に残して、手直しなどの完了を確認して下さい。

ポイント6 現場に出向きコミュニケーションを図る

工事中の接し方は?
いくら信用できる会社であっても、任せきりは良くありません。
なぜなら、家造りは、人間がやることです。故意に欠陥住宅を作ろうとしなくても、間違い、勘違い、見て見ぬふりによるミスはあるものです。
それを防ぐにはどうしたらよいでしょうか?
それは、あなた自身が現場に出向くことです。
施主さんが現場に顔を見せることで、現場の職人さんの気持ちも引き締まります。
度を過ぎない程度に顔を出されることをお勧めします。
ただし、現場を見て、気づいたことや不安なことがあった場合は、必ずすぐに担当者に伝えて下さい。
素人目におかしいと思われることは、玄人が見てもおかしい場合がありますし、ご自身の家なのですから、言いたいこと、思ったことは、見過ごさず言われた方がいいと思います。
だた、直接、現場の職人さんには言わず、監督や営業担当者を通して下さい。
現場での責任の所在を明確にする為にも、職人さんに直接指示はご遠慮下さい。
また、現場に入られる時は、挨拶をされ、作業中の職人さんに声をかけてから入るようにされるとよいでしょう。 ちょっとした気遣いがあると喜ばれるものですから。
気持ちが伝わると、職人さんも気を良くして、より良い仕事をしようと思ってもらえるものです。
職人さんも人間ですから、施主さんによくしてもらえれば、自分の仕事で返そうとするものです。
逆に挨拶もせずに、黙って現場に入ってきて写真を撮るだけで帰ってしまうようなお施主さんは、職人さんに嫌われてしまいます。
お互いに良い家を完成させるという共通意識のもとに信頼関係を築いていくことが出来れば良いでしょう。

ポイント7 信頼できる会社に注文する

最も重要なのは、やはりお互いの信頼関係です。
最後のポイントは、信頼のおける社長が経営している会社か、その住宅会社がモラルを持って良心的な家造りをしているかどうかに尽きます。
社長のモラルが欠如していると、その下で働く社員・職人もダメな場合が多いです。
特に、中小の住宅会社のようなところでは、社長のポリシーがその会社の全面に現れてくるものです。そして、営業マンがどんなに良いことを言っても最終決定権は社長にあります。
どんなにキレイごとを広告やパンフレットに謳おうと、儲け主義の社長の顔には、それが表れます。
トラブルになった時の対応も、社長の判断で変ってくるのです。
家は建てて終わりではありません。その後のメンテナンス、アフターサービスなど、完成してからのお付き合いが長くなるのです。
長いスパンで良い付き合いをしていこうとする住宅会社は、自分たちも困るような欠陥住宅は作らない努力をします。

一生に一度の家造りを共にしてくパートナーです。 お互いに信頼でき、対等な立場であることが重要です。 信頼関係が築けない住宅会社とは、どんなにお得でも契約しないことが肝要です。

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